华创证券:地产业绩快增、结构分化 高预收款确保稳增

  • 日期:11-20
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原标题:华创证券:房地产业绩快速增长,结构差异化,高预付款确保稳步增长

近日,华创证券发布2019年房地产行业季度报告摘要

事件:

2019年第三季度房地产行业主营业务收入同比增长+20.7%,2018年同比增长+1.0%,2019年上半年同比增长0.3%;母公司净利润同比增长10.1%,高于2018年的7.7%和2019年的1-1.9%

点评:

3Q19板块收入增长迅速,业绩继续差异化,一线和二线继续高速增长,业绩的合法发布期

16-18年的高销售增长和飞涨的房价决定了结算增长率将在18-20年内逐步提高。与此同时,完成集中度也在迅速提高,尾部企业逐渐退出。总体而言,第三季度收入同比增长+20.7%(相比之下,18年同比增长+1.0%),结算速度略有加快。根据住房企业结构,二线+32%一线+22%三线+9%;同期净利润同比增长+10.1%(相比之下,18年同比增长+7.7%)。性能的发布加快了,但是结构被分开了。从房企结构来看,二线+46%一线+15%(排除蛇类后为26%)三线-28%,其中一线和二线房企继续远好于三线。 考虑到主流房企预收款继续大幅增长,毛利率将保持稳定,成本率预计将有所提高,整体业绩将保证在19年内稳步增长。

3Q19毛利率持平,净利率略有上升,费用率上升,小股东权益下降

18-19年间,该行业主要解决了16-17年间价格上涨的问题,推动第三季度毛利率保持在34.7%的高位,与18年持平。从住房企业结构来看:第一线39%,第二线32%,第三线32%;虽然三个费率从18年的10.2%上升到了2019年第三季度的11.7%,但同期小股东权益比例从18年的23.0%下降到了2019年第三季度的21.0%。三次费率的上调和小股东权益的向下套期保值将第三季度的净利率推高至9.9%,高于18年+0.3厘。从住房企业结构来看:一线为12%,二线为11%,三线为7% 值得注意的是,16H2-17H1的频繁出现给后续利润率带来了下行压力。然而,一方面,龙头企业较低的土地收购成本使得这种下降更加可控。另一方面,万科、保利等龙头企业18年内大量存货减值的转回或转售,将有效平滑利润率。

3Q19净负债率略有上升,前三行加上杠杆率,第二行减去杠杆率,现金短负债率较高水平略有下降

193年末,董事会资产负债率为80.0%,比18年末增加了0.6%。然而,193季度末,预收款占总资产的比例为27.3%,而18年末为+3.0%,剔除预收款后的负债率为52.7%,而18年末为-2.4%,表明预收款的增加仍然是负债率上升的主要原因。第三季度的净负债率为96.3%,高于第十八年末的+5.9%。这主要是由库存补充驱动的,但是前三条线增加了杠杆,第二条线降低了杠杆。从未售出存货在房地产企业总资产中所占比例持续下降至创纪录低点的事实来看,后续行业仍有补充存货的需求,但持续紧张的融资也将迫使土地收购走弱,并有利于杠杆的降低。第三季度的短期现金负债率为1.19倍,比18年略有下降,但仍远高于11年和14年的0.9倍。其中,一级住房企业的现金短期负债率为1.55倍,仍远高于二、三级住房企业的1.01倍和1.04倍。 展望全年,市场销售将继续超出预期,土地收购将趋弱,这将推动主要住房企业还款加负债率的边际提高。

3Q19收藏增速放缓,提前收藏锁定率创新高,确保19-20年业绩稳定增长。

3Q19板块销售收入同比下降,表明销售商品和服务的现金流入从18年的20.3%下降到3Q19年的13.1%,主要是由于行业销售增速放缓。但是,考虑到第三季度融资进一步收紧后,住房企业将加大还款力度,8-10月份销售将继续超出预期,后续销售还款可能会有所改善。 该行业商品和服务销售的现金流入继续提高业务收入覆盖水平,从18年来的+22%上升到2019年第三季度的153%。同期,预付费账户从18年的28.7%下降至2019年第三季度的18.6%,但预付费账户锁定率从18年的1.26倍上升至1933年底的1.59倍。高预付费帐户锁定将确保在19-20年内性能稳步提升

投资建议:业绩快速增长,结构多样化,确保稳步增长的高预付款,保持“推荐”评级

第三季度房地产行业的收入和业绩保持快速增长。最高的预付款锁定率将确保19-20年内业绩的稳定增长。此外,主流住宅企业的销售将继续超出预期,领先集中度将继续提高,年底估值转换市场将得到加强。与此同时,全球流动性宽松预计将在不久的将来继续升温,一个城市和一项政策再次显示出轻微放松地方管制的迹象,这增加了估值的灵活性,而板块估值仍处于低位。 我们:1)保持发展推荐评级,并推荐:A)低估值领导者:保利房地产、金地、万科、融创中国、绿地控股、招商局蛇口;二线成长蓝筹股:中南建设、阳光城、徐汇控股、金科股份、首股、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展;2)保持商业地产的推荐评级,保持推荐:欢乐城,建议关注:中国国际贸易、金融街等。3)保持物业管理的推荐等级,保持推荐:AVIC盛大,建议关注:田园服务、永胜生活服务、绿城服务、新城悦服务等。

风险提示:房地产行业控制政策收紧超预期,融资政策收紧超预期

(责任编辑:DF513)