11强房企有息负债均值2216亿元 头部房企净负债率高低差大

  • 日期:08-24
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08: 29

聚焦威海站前11家房地产企业的平均计息负债为2216亿元。证券日报前11家房地产企业的平均计息负债为2216亿元。总行企业净负债率高达6倍。减少杠杆不是一次性事件。这也是学习越来越低的问题。房地产公司资产负债表的变化可以反映其进攻性和防御性意图以及战略调整方向。债务比率的选择决定了住房公司是否被标记为保守,稳定或激进。

高负债是否错误很难判断。毕竟,一些住房企业正在借贷高额债务,并采用高周期转型来解决高负债造成的风险和危机。但在这张债务中,有一个指标非常关注公司,即有息负债,因为它确定房地产企业的每个所有者在醒来后都需要支付“数亿”的利息。每一天。

根据《证券日报》选定的万科,中海,龙湖等11个行业的11个行业负责人的计息债务指数,前11家房地产企业的平均计息负债呈上升趋势。 2018年,平均值为2216.1亿元,同比增长32%。

“有息负债的规模和资本成本影响企业盈利水平。”同一政策咨询研究中心主任张宏伟在接受采访时称《证券日报》记者表示,虽然有息规模负债在上升,不同规模企业的现金等价物也可能会相应上升,所以如果你看一下房地产公司的资金链情况,你还是要看一下偿付能力。

总公司的净负债率很高。

前段时间,超过200家住房公司宣布破产清算,90%以上是由资本链断裂造成的。不难看出,控制债务比率是住房公司的必修课程,但每家公司都有不同的控制债务比率的标准。在2016年将杠杆率降至总体趋势后,从近年来房地产公司的表现看,我们可以找到万科,中海,华润和龙湖等稳定住房公司的净负债率(指净负债率)在考虑永久债务后,同样的控制权约为50%;上升资本新城控股和徐汇等中型和大型房地产企业的净负债率上升幅度在70%至100%之间;恒大和融创是该行业四大激进房地产企业之一。负债率高于150%。

值得注意的是,《证券日报》记者观察到,如果考虑永久债务后的净负债率指数,万科和中国海运均在30%以内;华润,龙湖和碧桂园约占50%;恒大和融创它在150%至170%之间;最高和最低之间的差异接近6倍。

此外,从计息负债增长率来看,2018年万科,中海,龙湖等住房企业的增速低于2017年的55%;新城和徐汇高于60%; 2017年融创与恒大自年初以来,该公司一直致力于降低杠杆率。与2017年相比,2018年的付息负债增长率控制在5%以内。

“债务比率没有统一的标准。”阳光城集团执行副总裁吴建斌最近表示,债务比率是看不见的,无法讨论。换句话说,过高和过低的债务比率对企业的发展相对不利。相反,不高或低的马厩可能能够摆脱自己的节奏。

“每家公司都有不同的业务方向。以Sunac为例,在现金流量和负债这两个指标中,如果我们更看重现金流量和手头现金,就没有压力支付。“张宏伟认为,但一些中央企业和个体私营企业净负债率较低,融资成本较低,运营稳定。

龙湖等住房企业的融资成本较低

“融资成本几乎决定了公司的盈利能力。市场上有一个指标(内部收益率(IRR)),这是企业发展中可以容忍的最大资本成本。“张宏伟告诉《证券日报》记者,”内部收益率(IRR) )指累积净现值为0时的贴现率。很多人认为内部收益率是指项目的利润水平。事实上,事实并非如此。内部收益率的本质意义是指项目。可以提供的最大资本成本(例如贷款利率)。换句话说,您的内部收益率为20%,如果利率为20%,您将无法获得一分钱。“

换句话说,内部收益率越高,资本成本越低,差异越大,利润率越高。事实上,每个房地产公司都想赚大钱,而降低融资成本一直是强制性的内部工作。然而,在这个自然资本密集型行业中,高额债务导致的高利息支出一直是高利润率的“硬派者”。无论是一个房间企业还是一个小型住房企业,都很难获得低成本融资,特别是私营住房企业更加困难。

据《证券日报》记者了解,大部分住房公司尚未公布2019年上半年的年度报告。根据2018年的数据,上述11家总公司企业用作样本,融资成本为保持在5%以内。只有Van Chai,Longhu,华润和保利以及万科被排除在外。特别值得一提的是,龙湖是唯一的私营住房公司。截至2018年底,龙湖的计息负债规模不足1200亿元,融资成本仅为4.55%,2017年为4.5%,变动率仅上升0.05%。过去两年的融资成本几乎与中国海运和华润的融资成本相同;恒大和新城均超过6%。

此外,万科,中国海运,华润和龙湖的融资成本在过去两年中并没有上升超过1个百分点。它们在行业中很少见且稳定。以龙湖为例,在过去的三年里,在整个行业的利用过程中,龙湖是少数几家没有使用非标准,影子银行和信托的公司之一。 “我们没有使用任何高成本的融资方式,而且非常自律,所以今天的龙湖有如此多的信贷额度。”龙湖集团执行董事邵明晓告诉记者。

红线要求。它必须控制在60%左右。过去两年的实际表现约为50%,从而带来更稳定的金融资金,从而带来资金。凭借较高的市场信用评级,多年来可以拥有稳定的低成本融资渠道,资产属性相对较高。即使市场难以找到资金并且寻找资金的成本很高,龙湖也能找到一个低利率的渠道。财经评论员严跃进告诉本报记者,融资成本维持在5%,以维持融资策略的主动性,营造良性循环。

正如吴建斌所示,2001年,中国海运建立了红线管理,净债务水平不超过40%。后来,这家公司迈出了一小步,先说了一句话。经过多年,它成为行业的利润王,市场价值和品牌价值。王。

中国海运的发展道路。据记者了解,目前龙湖是国内外唯一的投资级私营住房企业:其中,国际标准三大评级机构,标准普尔,穆迪,惠誉等龙湖最新评级均为“BBB-”。 “Baa3”,“BBB”。此外,大公国际,中国信用信誉和新世纪都给予龙湖“AAA”评级。

然而,无论商业模式如何,吴建斌认为,有多少评级机构被认可,“债务比率是否高,衡量的一个重要指标是您所关注的公司的资本周转率是否快。如果它足够快,请解释一些业务已经完成。“

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