未来20年好股比房强?

  • 日期:09-09
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作者简介:郑云英博士,基金投资总监,特约教授,中央电视台2台等媒体特邀嘉宾;汕头大学港澳珠三角研究中心博士;王延林基金研究助理;

在过去二十年中,房地产投资远远超过了投资股市,但在新时期展望未来,与投资房地产相比,投资优质股票已成为明智之举。

1.为什么房子比过去的股票更强?

首先,从股票基本面分析,我们使用市盈率来比较房价和股票的回报率。一般而言,股票的市盈率越低,市场价格相对于股票的盈利能力越低,表明投资回收期越短,投资风险越小,股票的投资价值越大。 1999年,房地产市盈率为5,当A股市盈率为44.4时,房地产市盈率远低于A股,投资房地产的成本回收速度可能高于A股。投资股票。

其次,当时对股票市场进行了审查,上市资格审查非常严格。这种机制将导致上市初期这些股票的未来增值空间透支,未来投资价值不大。

第三,从中国城市化进程的角度看,中国的城市化率已达到60%,旧城改造已经完成,人均住房面积基本没有显着增加。发达国家的城市化率一般达到70-80%,不会上升。换句话说,中国的城市化仍有大约10%的发展空间。此外,中国人口的生育率持续下降,已经低于世界平均水平。第二胎政策对人口的生育刺激逐渐减少。这座房子是为了生活而建造的,如果人口增长疲软,需求就会减少。因此,我们可以预见,如果保持目前的房地产投资发展速度,未来将出现供过于求的现象,房屋将不再是最佳投资目标。

此外,房价上涨背后的原因是货币供应量。自2004年以来,中国的M2已从今年6月的20多万亿元增加到超过190万亿元。在过去10年中,M2已经上升了8倍。相当一部分已被房地产吸收,但房价也出现了。每三年,每五年一次。因此,这些年来房价的上涨也是通货膨胀的一种表现。在过去两年中,M2在去杠杆化和稳定金融的政策下逐渐下降。中国已成为世界第二大经济体。因此,M2的增长率将逐步得到控制。未来,房价也将趋于稳定,不会上涨或下跌。

从下图可以看出,在过去二十年中,中国居民的资产已逐渐积累到房地产行业。中国65%的居民资产配置属于房地产行业。与美国居民资产配置相比,房地产投资比例仅为30%。上述四个因素导致过去人民供过于求。然而,这种现象可能会在今年迎来一个拐点。

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